截至今年10月4日,叠加一线城市,已有15个城市出台了限购政策。

  北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳,其中苏州出了2次政策,也就是过去的短短4天时间里,10个城市出台了11次调控。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,从力度看,有强有弱,其中北京、合肥的可谓“动了真格”,其他城市的调控也各有特色,从心理影响看,这代表了一轮收紧调控的开始,可以说覆盖面非常广泛。这一轮限购政策,针对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧,意味着房价管控从过去的一线开始全面蔓延到二线城市。

  张大伟指出,从各地集中4天时间全面出台政策看,其中主要以二线城市为主,而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看,可以判断,未来还有多个城市会出台条款政策。从政策预期看,北京版新政,给其他城市树立了榜样,特别是深圳等城市,还有合肥对二线城市的示范效应,都会影响政策继续加码。

  全国短短4天累计10个城市出台了11大调控政策,是否意味着房地产市场要转向?综合多名业内人士的看法,这一轮楼市的爆发,很大程度上消化了过去2年积累的刚需,所以有短期调整的必要。

  某中型房企负责人指出,苏州、南京等前期典型二线城市近期房价涨幅已现一定抑制效果,最主要是地价涨得太高,政府希望通过调控的方式来影响房企与投资、投机者对房价的上涨预期,从而控制地价。

  来自中原地产研究中心的数据显示,截至前三季度,今年苏州地价同比涨幅约160%,合肥同比涨176.62%,南京同比涨129.07%,深圳同比涨165.12%,宁波同比涨162.68%,无锡同比涨271.71%,厦门同比涨184.42%。

  一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续三个月收窄后有所扩大,二、三线城市则继续扩大。26个城市环比涨幅超过1%,13个城市环比涨幅超过3%;70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%,二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%,刷新了单月上涨历史纪录。8月涨幅最高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉。

  对于地价传导房价的上涨,中原地产研究中心提供了以下几个数据:8月有26个城市环比涨幅超过1%,13个城市环比涨幅超过3%;70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%,二手房住宅平均环比涨幅0.89%,刷新了单月上涨历史纪录。

  业内人士指出,虽然10多个城市出台调控措施,但房地产市场后市依然取决于信贷政策。值得一提的是,全国在2016年出现了210宗高价地块,“这些地块在限价、及降温的楼市下,很可能出现群体性烦恼。”一名业内人士认为,一旦市场降温,此前的高价地将面临运营压力。

  很显然,房价不会直线上涨,在过去2005年、2008年、2011年、2014年,房价都经历过调整周期。上述业内人士指出,如果房价再涨,房地产政策全面回归2014年是可能的,所以投资需求或已经到了变现的时候。

  这一轮地价、房价上涨太迅速,投资需求过于集中,所以导致很多城市都有回调的可能性,但由于银行对核心区域的信贷支持较大,越核心区域、越核心城市越难跌。对于自住客户来看,学区与地铁上盖这两类房产依然是刚性需求。

  张大伟认为,从过去的历史看,房价上涨最快的区域叠加公共设施不完善的区域,一旦市场降温,会出现投资客的踩踏效应,比如一线城市的辐射区。值得关注的是,资产潮依然汹涌。

  同策咨询研究部总监张宏伟也指出,当前全国核心一二线城市普遍采取“提首付降杠杆”的限贷方式,对于银行而言,是为了化解由于市场即将调整而带来的银行系统性的风险。

  此前的9月14日,央行发布8月金融统计数据报告显示,在7月房地产信贷占接近100%信贷额度基础上,8月人民币贷款增加9487亿元,同比多增1391亿元。分部门看,其中住户部门贷款增加6755亿元,其中,短期贷款增加1469亿元,中长期贷款增加5286亿元。

  个人贷款的中长期贷款当中,基本为住房按揭贷款,8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款,占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷,而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿。

  附:国庆各地新政梳理

  北京:再启自住房供应、同时还强化了“控地价、限房价”的交易方式。严控地价,并对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,以控制房地产价格快速上涨。在信贷方面也开启了全面降杠杆的举措。

  合肥:出台了相关楼市多条政策:从供应、限价、限购、约束恐慌等多方面出台了房地产调控政策:提高了首付比例、明确增加供应、针对预售价格的调整也有非常清晰的规定。

  苏州:9月30日,发布进一步加强商品住房价格监管”的通知,凡是房企申报价格过高的,未及时申请录入网上系统的,甚至是社会集中反映价格问题的,都将被主管部门约谈,预售证也将暂缓发放;10月3日,苏州非本市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明;非本市户籍居民家庭禁购二套房。本市户籍家庭禁购第四套房。

  首套房最低首付比从20%调高至30%;有购房贷款记录无实际住房的,有一套房但无贷款记录或已结清的,二套房商贷最低首付比从30%调高至50%。有一套房且贷款未结清的,申请商贷最低首付比从50%调高至80%。

  天津:拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房,其商业贷款首付比例也提高至40%。

  成都:部分区域实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房;

  郑州:部分区域对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,限制向其销售180平方米以下的住房。

  济南:从2日起,购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,第二套提至40%;本市户籍家庭已有三套房的,暂不得再购房,非本市户籍家庭限购一套住房。

  无锡:对已拥有1套住房的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例由不低于30%调整为40%,房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房;暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。

  武汉:部分区域限购,外地户籍2套,本地户籍2套以上限贷,首套房最低首付25%。

  深圳:重启“90·70”政策,二套房一律首付7成,单身户籍限购1套住房,原有户籍家庭限购两套不变,非户籍人口,缴纳个人所得税或社会保险5年限购1套房。